変動金利の特徴って？

こんにちは。
健康診断を受けに行って、診断結果が出る前にもかかわらず先生から注意を受けてるクマです。
健康診断を受けさせていただけるのですが、生活習慣病フル参戦のクマは憂鬱です…

さて、今回は住宅ローンの変動金利についてお伝えしようと思います。
金利には「全期間固定金利」「期間固定金利」「変動金利」という3種類があります。

簡単に説明すると
「全期間固定金利」は、文字通り金利がずっと変わらない住宅ローンのこと。
「期間固定金利」は、例えば最初の3年間とか5年間といった決めた期間の間は金利が変わらない住宅ローンのこと。
「変動金利」ってのは、金利がコロコロ変わる住宅ローンのことです。

こう書くと「変動金利」って怖い！って思いますよね。
でも、実際には住宅ローンを組む方の約63％が「変動金利」を選択されています。

なぜでしょう？
それは住宅ローンが始まった際の金利が一番低いので、返済金額が一番少なく済むからです。
でも、この変動金利を選んだ方々でも、どのような特徴があるのか理解している人は少ないのではないでしょうか？

ってことで、できるだけわかりやすく解説をしてみましょう。

住宅ローン金利の基本

まず、金利には「店頭表示金利」「優遇金利」「適用金利」というのが存在します。

店頭表示金利

各金融機関が公表している基準となる金利のことで、基準金利なんて言ったりもします。

優遇金利

金融機関が定めた一定の条件の下で適用される金利のことで、各々違うことがあります。
つまり、住宅ローンを借りようとしている金融機関が、借りたい人に対してどんだけサービスするか。
ってことですね。
なので、年収が高い人なんかは返済に困るリスクが少ない。と判断されて優遇金利が高くなったり。
給与振込や光熱費の支払いなどをしている金融機関で住宅ローンをお願いしたりすると、この方はお得意さんだ。と判断されて優遇金利が高くなったりします。

適用金利

実際に住宅ローンに適用される金利のことで、「店頭表示金利」から「優遇金利」を引いた金利のことになります。

つまり、一般的に住宅ローンの金利っていうのは「適用金利」のことで、
「適用金利」＝「店頭表示金利」－「優遇金利」という計算から決まります。
もう既にややこしいですね…

変動金利の特徴

１．年2回、店頭表示金利の見直しがある。
２．金利が変化しても、5年間は返済額が変わらない。(5年ルール)
３．5年毎の返済額見直しの際は、金利にかかわらずそれまでの返済額の1.25倍までとなる。(1.25倍ルール)
４．未払い利息が発生する恐れがある。

これらが変動金利の特徴になるのですが、簡単に説明しますね。

まず、金利は年2回見直されますが、上がろうが下がろうが5年間は返済額は変わりません。
5年間の返済額の中で、元金と利息の負担割合が変更するだけなんです。
例えば、月々10万円返済していたとして、そのうち8万円が元金返済で残り2万円が利息であったとすると、金利が上がると7万円が元金返済になり3万円が利息分となったり、金利が下がると9万円が元金返済で1万円が利息分になったりする。
っていうことなんです。
そして、5年毎に返済額が見直されることになるのですが、金利がめちゃくちゃ上がっていたとしても、それまでの1.25倍にしかなりません。
つまり、上の例で行くと月々10万円の返済額が、最高でも12.5万円に抑えられる。ってことですね。

こんな風に、金利の上昇に対して対処が考えられているのが変動金利の特徴の一つです。

ただし、あまり知られていない怖い特徴も存在します。
それは、未払い利息です。

未払い利息とは、返済額以上に金利負担が大きくなった場合発生します。
つまり月々10万円返済していたのが、金利がとんでもなく上昇した際に利息分だけで10万円を超えた場合に発生します。
返済しているけど元金が減らず利息だけ払っていくことになり、金利分も支払えないってことになります。
これが未払い利息です。
そして、この未払い利息の返済方法ですが、毎月返済や分割返済、一括返済などがあり金融機関によって異なります。

この未払い利息こそが「変動金利は怖い」と感じる要因なんです。

金利というのは、社会情勢によって決まります。
現在景気は良くないから、低金利ですね。
これは、金利を低くすることでお金を借りてくれる人を増やし、どんどん使ってもらおうと考えているからです。
つまり、景気をよくするにはお金が動いたほうがいいわけです。

肌で感じてわかると思いますが、ここ10年以上景気は良くない状態ですので、ずっと低金利が続いています。
低金利が終わり金利が上がるには、基本的に景気が良くなることが前提です。
と考えると…月々の支払額を超えるほどの金利上昇があり得るのでしょうか？
そのような金利になるときは、バブル期以上の状態です。
ってことは、景気が良い状態で、生活に余裕が出ているはずです。

そう考えると、変動金利は怖い（未払い利息が怖い）ということが引き金の「金利が上昇したらどうしよう」といった考え方は、現実的ではないような気がしますね。

ってことで、今回はここまで。
書いててどんどん違う方向へ進んじゃいましたが、特徴をつかんで自分に合った金利を選びましょう。

ほな！また！