注文住宅に必要な不動産登記

こんにちは。関西弁のクマです。
我が家の愛犬「デカ柴-ぷりん-モフ美」が、最近寒さを武器にして抱っこしてもらおうと企んでいます。
家から車に至るわずかな道のりや車への乗り降りの際に、グッタリ星人に変身し抱っこしないと動きません…
にも拘らず、散歩先では歩き回る！しかも、尋常じゃなく食欲旺盛！
誰のせいなんでしょうか？

さて、今回のクマブログは注文住宅でお家を建てた時に必要となる「不動産登記」についてお伝えしようと思います。
実は登記といっても色々あって、商業登記や法人登記、船舶登記なんてのがあります。
お家を建てる事に関して必要なのは、不動産登記と呼ばれるものになりますので、不動産登記についてお伝えしますね。

まず、不動産登記というのは、不動産(土地と建物)について現況の状況や権利関係を登記簿と呼ばれる簿冊に記載する事をいいます。
この登記簿ってのは、昔は本当に和紙でできた帳簿形式になっていたのですが、近年はコンピュータシステムに記録されています。
で、それらを管理しているのが法務局の登記所ってところになります。
喜々津ホームがある諫早は、長崎地方法務局諫早支局ってところが管轄です。

それでは登記について、お家を建築する流れにそって解説していきますね。

土地所有権移転登記

土地を購入する際に必要な登記で、通常司法書士にお願いする事になる登記です。
現所有者様の住所や氏名の情報から、新たに土地所有者になるお家を建てる人の住所や氏名情報に変更する登記のことをいいます。
土地売買契約をした日ではなくて、土地売買費用を支払った日(決済日と言いますね。)に土地所有権移転登記申請する事になります。
意外と知られていないのですが、ご自身で申請する事も可能なんですよ。
少しだけ専門知識が必要ですので、司法書士にお願いする事が一般的ですが。

建物表題登記

お家が完成した際に必要な登記で、建物の所在や種類、床面積などが情報として登記されます。
建物表題登記をお願いするのは、司法書士ではなくて土地家屋調査士になります。
ややこしいですが、登記の種類によって申請できる職種(免許)が違うんですね。
建物の所在ってのは建物が建っている土地の地番の事で、住所とは違うこともあります。
ちょっとややこしいので、機会があればクマブログでお伝えしていきますね。
そして、建物の種類ってのは、建物の用途を表します。
例えば、「居宅」や「店舗」、「倉庫」といった感じです。
その他、お家の構造である「木造2階建て」とか「鉄筋コンクリート造3階建て」、屋根の種類である「かわらぶき」や「合金メッキ鋼板ぶき」なんてのも登記情報として登記されていく事になります。
そして、各階の床面積も登記されます。

建物所有権保存登記

この辺からがとてもややこしいのですが、2.建物表題登記で登記したお家が〇〇のものである。
という内容の登記になります。
実は建物表題登記で登記する内容は、「どの様な建物がどこに建っているか」だけであって「誰のものか」は正式には登記されていません。
なので、この建物所有権保存登記によって、所有者を特定させ登記する事になります。
ちなみにこの建物所有権保存登記というのは司法書士が登記し、工事請負金額を支払った際に行うことになります。
つまり、引き渡しを受けた時ってことですね。
この登記が完了することで、はじめてお家を建てた人のものになる。って感じです。

抵当権設定登記

金融機関からの融資を受けた際に、必ず必要になる登記です。
お家を建てるお金を貸しているので、なんかあった時(支払いが滞った時)には金融機関が処分(売却)しちゃいますよ。
って内容の登記になります。
あくまでザックリですが…
こちらの登記も司法書士がすることになり、住宅ローンが始まると同時に登記する事になります。
つまり、建物所有権保存登記と同時にする登記になります。
基本的には、引き渡しの際に住宅ローンが始まることになりますので。

土地所有者住所変更登記

新しいお家に引っ越す前に土地を購入する事になるので、土地を購入した際の住所は新しいお家の住所ではないですよね。
なので、土地に登記してある以前の住所を、新しいお家の住所に変更する登記が必要になるんですね。
この登記も司法書士が登記する内容で、厳密にいうと抵当権設定登記の前に土地所有者住所変更登記を行います。
基本的には同時に申請する事になるのですが。

まとめ

さて、いかがでしたでしょうか。
結構、色々と登記があるでしょ？
そしてこれらの登記それぞれに、当然のごとく費用が発生いたします。
塵も積もれば山となる。
って諺でもある様に最終的に前部を合計すると、なかなかの費用やな…ってなっちゃったりします。
家造りをする際には予算ってのはとっても重要ですので、これらの登記費用の事も忘れず計画してくださいね。
ちなみに、地目が宅地ではない土地を購入した際には、建物表題登記と同時に土地地目変更の登記が必要になります。
そして更に、以前の土地の地目が畑や田であったなら、農地転用の許可(届)が必要になります。

これらの登記の内容なんてザックリで構いませんが、家造りの際には色々と登記が必要で登記費用がかかることは理解しておかなくてはいけません。
これって家造りでは、とっても重要ですよ。
って言うか喜々津ホームにお越し頂ければクマがご説明させて頂きます！