中古住宅の正しい選び方。

皆さん、こんにちは。
『笑顔の植栽人、植木』です!!
今日はどがんですか？

さて、台風5号。
進路予想がしにくく、
ゆったりと進んでおられるようですね。

一時は、長崎直撃コースを行かれていましたが、
反れてくれて良かったです。
被害が出ない事を願うばかりです。

世に言う、中古住宅とは。

さて、喜々津ホーム初の
リノベーションモデルハウスがOPENし、
早、4か月。

沢山のお客様にご見学頂いていますが、
来場される方の中には、
中古住宅を購入して、
自分達らしくリノベーションしたい!!
という、お客様も多くいらっしゃいます。

では、中古住宅とは
どのような家をいうのでしょう。

【中古住宅】
築後、2年を超えている住宅。
または、既に人が住んだ事がある住宅。

となると、
せせりあモデルハウスは、

築3年となりますので、
中古住宅という事になりますね。

不動産情報を見ると
実際には、築10~50年の家が
中古住宅として多く売買されているようです。

では、中古住宅を買うにあたって、
どのような事に気を付けないといけないでしょうか？

check point①築年数は？

昭和56年6月1日
さて、何の日でしょう？

建築基準法による、今の耐震基準が
この日に導入されました。
要するに、この日以降に建てられた家は、
この耐震基準を満たさないといけない訳です。

では、昭和57年4月16日は？

そう、私が生まれた日です。
私が、35才になりますので、
築36年のお家は、
この基準を満たしているかどうか、
微妙なラインという事です。

私の誕生日は、あまり、
いや、全く関係ありませんでしたが、

では、築36年以上経った家は
買ってはいけないのか？

そうではありません。
耐震補強という方法がありますので。

私も35。
人生まだまだ、これからですが、
体は、ある年を境に衰えてくものです。
最近、腰が痛い(汗)

でも人間には、
何歳になっても蘇る組織があるそうです。
そう、筋肉。
『筋肉は、一生モノの服!!』と
ある方が、おっしゃっていました。

私も一生モノの服、欲しい・・・
胸キン、ピクピクさせたい!!

築36年以上の家も同様、
耐震補強を行えば、蘇る事が出来る訳です。

check point②引越しまでの総費用は？

引越しまでの総費用は、皆さん気になると思います。

例えば、800万円で家(築40年)付きの物件があるとします。
築40年ともなると、家の価値は0です。
日本の家は、新築から20年もすると
担保評価は、一律0とみなされます。

この事に関しては、
国も見直していく方向性にあります。
例えば、
長期優良住宅の認定を受けた、家。
等の価値を見直していくようです。
またの機会にブログに書きたいと思います。

さて、上の例を元にお金の算出をしていきます。

【家を解体し、新築を建てる(建替)】
不動産価格800万円
＋
解体費用　150万円
＋
新築費用　2,000万円
＝2,950万円+諸費用

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【中古住宅をﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ】
不動産価格800万円
＋
解体費用　100万円
＋
ﾘﾉﾍﾞ費用　1,800万円
＝2,700万円+諸費用

って、よくこのような広告を
目にされた事ありませんか？
私は、お客様にとって凄く、
不親切な書き方だと思います。

不動産屋さんが、仲介している場合は、
仲介手数料が別途必要です。
800万円×3%+6万円に消費税
=32.4万円

諸費用って一言で表現してありますが、
付帯工事(仮設工事・照明・ｶｰﾃﾝ)は？
外構費(お庭の工事)は？
確認申請費・図面作成費は？
登記費用・借入の費用は？

何が含まれ、何が含まれないのか。
広告だけでは、分からない部分です。

一見、リノベの方が安く済むよですが、
新築とリノベを比較しても
この諸費用の考え方は、異なります。

リノベは、10㎡以上の増築が無い限り、
確認申請は不要だったり、
水道の権利を引き継げば、
水道加入金も不要だったりしますし。

総予算をしっかり把握しないといけません。

check point③有資格者に見てもらう

中古住宅を購入する、
前に!!
インスペクション(建築検査)をする。

皆さん、不動産を購入しないと
建物の状態を確認できないと思われてませんか？
これは、不動産屋さんにもよりますが、
だいたいは、事前に状態を見せてくれるんです。

先日もある、既存住宅を見てきました。
このお宅は、築50年位経っていました。

中の状態を見るのは勿論ですが、
床下の状態チェックをしたり、

家に傾きが無いかチェックしたり、

小屋裏の状態、構造体のチェックをしたり。

小田さんは、2級建築士の他に
既存住宅状況調査技術者の免許も持ってます。

危険物取扱者乙4種を持つ私が言う、
「この家は、大丈夫ですよ!!」
と
小田さんが言う、
「この家は、大丈夫ですよ!!」
の安心感の違いは、半端ないと思います。

まとめ。

check pointを言うと
まだまだ出てきそうですが、
上の①～③の内容だけでも
内容が濃いです。

建築関係の仕事をされていない、
一般の方が、中古住宅を選ぶのって、
至難の業だと思います。

私でも一人でチェックして、
購入の意思を固めるのは、難しいかと。

リノベーションモデルハウスがOPENして、
中古住宅を購入したいといった、
お客様とお会いする機会も増えましたし、
国策としても”空き家対策”に補助金を出して、
進めている事からも分かるように
これからは、リノベの需要も増えていくと思います。

じゃあ、誰と中古住宅を探すのか？

恐らく、あなただけでは難しいです。
目に見える部分でしか判断できないと思います。
「以外と綺麗だね」
とか、
「頑丈そうだね」
とか。

正直、中古物件を買われて、リノベーション。
に関しては、私自身、経験は無いです。
でも経験豊富な、小田さんもおります。

お金に関する事は、植木。
中古住宅の状態に関する事は、小田。
タッグを組んで、あなたの家造りを
お手伝いしますよ。

あいば、またね～