工務店スタッフブログ

坪単価マジック ~坪単価に惑わされないために~

皆さん、こんにちは。
かき氷を食べすぎて、お腹が痛い状態が慢性的になっている関西弁のクマです。

今回のブログでは、よく聞かれる「坪単価」についてお伝えしようと思います。

坪単価ってのは、お家の価格をお家の広さ(坪数)で割った価格の事です。
つまり、1坪当たりいくらかかったかを数値化したものです。
なので、坪単価を基にお家が高いか安いかを判断されている方も多いと思います。
でもね、実際は坪単価って、ものすごぉく当てにならないんですよ。
そのことを説明していきますね。

マジック①~建物形状~

建設費というのは当然ながら形状に大きく左右されます。
単純に同じ面積を比較しても、1階が広くて2階が狭い家と、1階と2階が同じ広さ(総2階といいます)の家では、全然違ってきます。
また、同じ面積の平屋と2階建では、平家の方が高額になります。

ちょっとした例ですが、総2階の家と、1階が広くて2階が狭い家や、平家の家では、屋根の広さや基礎の広さに違いが出ますね。
そうなると、当然、総2階の家が一番小さく済むことになり建設費が安価となり、1階が広くて2階が狭い家や平屋の家は高額になってしまいます。

つまり、どの様なお家を建てるのかによって大きく坪単価は変わる。
ってことになりますので、どの様な家を建てたいのかを決定しないで、坪単価だけを気にすることは無意味なんです。

マジック②~モジュール~

モジュールが違うことも、大きく坪単価を変えることになります。
モジュールってのは、柱と柱の間の距離のことをいい、基本寸法って考えてもらえばわかりやすいかな。

喜々津ホームが標準的に採用しているモジュールは「尺モジュール」といって91㎝に設定されています。
また、一般的に坪単価でお客様を呼び込もうと考えている会社の多くは「メーターモジュール」を採用していることが多く、柱間の距離は1mに設定されています。

さて、この場合にどうなるか考えてみましょう。
縦に柱9本、横に柱9本の総2階の建物だと仮定します。
つまり、柱間の間隔が縦横共に8区間あるということですね。

尺モジュールの場合
縦横共に91㎝×8区間=7.28mとなり、7.28m×7.28m=52.99㎡となります。
これが、総2階なので52.99㎡×2=105.98㎡(32.05坪)
メーターモジュールの場合
縦横共に1m×8区間=8mとなり、8m×8m=64㎡となります。
これが、総2階なので64㎡×2=128㎡(38.72坪)

つまり同じ間取りで計画しても、モジュールの違いで128㎡-105.98㎡=22.02㎡(6.66坪)も広さに差が出てくるんです。

建設費を比べてみましょう。
メーターモジュールの方が床面積は広い(建物が大きい)ので、建設費は当然高額になります。
同じ仕上げ材で同等に建設すると、あくまで参考ですが、
尺モジュール 105.98㎡(32.05坪) 1,900万円
メーターモジュール 128㎡(38.72坪) 2,100万円
これぐらいの差額になると思います。

これを坪単価に換算すると、
尺モジュール 59.28万円/坪
メーターモジュール 54.23万円/坪
という結果になります。
この差額は59.28万円/坪-54.23万円/坪=5.05万円/坪
となることになりますね。

いかがでしょうか?
同じ間取りで同じ仕様で計画しても、メーターモジュールであると5.05万円/坪も安くなるんです。
総額はメーターモジュールの方が高額になるのに、坪単価だけで判断するとメーターモジュールの方が安く感じるんです。

坪60万円で建てられます!
坪55万円で建てられます!
ってことだけで判断すると、お金をたくさん支払わないといけないことになるってことなんですね。

マジック③~延べ面積~

延べ面積ってのは、家の床面積の合計の事です。
一般的なお家でいうと、1階の床面積と2階の床面積を合計したのが延べ面積ってことですね。
この延べ面積ってのは、図面や書類によく記載されています。

で、同じような面積表示に施工面積ってのがあります。
施工面積ってのは、実際に工事をした部分のをすべて含めた面積の事です。
ちょっとわかりにくいでしょうか?
例えば、玄関ポーチの部分やベランダ、吹抜けやロフト、小屋裏収納やウッドデッキ等のことをいいます。
これらは通常、床面積には算入されないため延べ面積にはも含まれません。

一般的に建設費を延べ面積で割ると坪単価になると思われていますが、実はこの施工面積で算出する建設会社も多く存在します。
つまり、基準の面積は延べ面積か施工面積かによって坪単価は大きく変わるということなんです。

例えば、延べ面積30坪、玄関ポーチが1坪、ベランダが2坪、吹抜けが3坪のお家だと、施工面積は36坪になりますね。
この場合、家の建設費が1,800万円だったとしましょう。
そうすると、延べ面積を基準とした坪単価は60万円となり、施工面積を基準とした坪単価は50万円になるんです。
同じ建物なのに!

これは先のモジュールの違いよりも大きく坪単価が変わってきます。
そのことを知らずに坪単価だけで判断してしまうと、予想よりもとんでもなく高額になってしまう。
ってことになりかねませんね。

マジック④~建設費~

お家を建てる建設費って聞くと、通常は何から何まで含んだ価格を思い浮かべると思います。
でもね、実際は建設業界に建設費の決まったルールがありません。
つまり、建設会社さんによって建設費って言ったときに含む工事内容が違うんです。

お家を建てるには、お家の工事費だけではなく、付帯工事というのが必要になります。
例えば仮設工事と言われる、仮設トイレや水道、電気、足場などの費用なんかがそうです。
また、照明器具やカーテン、設計費用や検査費用、保険の費用なんかもそうですね。
そして、建物本体工事ついても、極端な例でいけば屋内配管工事は含まれていない。ってことも過去には多くありました。

建設費の決まったルールがないので、坪単価を低く見せるには仮設工事なんかを抜けばいいってことになりますね。
そうすると、建設費が低くなるので自動的に坪単価も低くなるってことになります。

表面上の坪単価だけで判断すると、結局、総額で考えると少しも安くない。むしろ、高額だった。
なんてことは、よくある話です。
でもね、こういった高額だった。と感じるのは、ご自身がお家を建てた後に気付くことが多いんです。

そうならないためにも、表面上の坪単価に惑わされないようにしてください。

マジック⑤~仕様~

お家の仕様にはグレードがいっぱいあります。
例えば、一般的な外壁材でサイディングがありますが、これらも様々なグレードがあり、価格も大きく違います。
当然、床材、サッシ、玄関ドア、キッチン、ユニットバス、トイレ等々
グレードがない物を見つける方が難しいぐらいです。

様々な仕様を安価なグレードで設定し表面的な価格を下げ、坪単価を低く見せる。
という手法があります。
なので、坪単価を気にするよりも、標準仕様はどういったものなのかを知ることの方が、はるかに大切です。

悲しいかな、高額である方が色々な特徴がありますので魅力的です。
坪単価の低さに惹かれ家造りを始めたのに、グレードアップするため追加費用(又はオプション費用)が加算されることとなり、最終的には高額のお家になってしまうこともあります。

各建設会社の標準的な仕様は様々なのに、坪単価だけで判断する。ってことがいかに危険かお判りになると思います。

まとめ

めちゃめちゃ長いBlogでしたが、最後までお読みいただきありがとうございました。
いかがでしょうか?
坪単価だけでの判断が無意味であることがお判りいただけましたか?

極論を言うと坪単価なんて、どうでもいいんです。
最終的な総額がいくらで、それを支払うだけの価値があり、支払いが可能であるか。
が問題です。

お金はとっても大切です。
坪単価にこだわるより、笑顔の未来のための家造りを楽しみましょう。
そのためにクマはいます。

ってことで、ほな!また!
(ホンマはこのブログを3つぐらいに分ける予定やったんやけど、勢いで全部書いちゃいました。)

小野訓

土地アドバイザー 小野訓

喜々津ホームホームページの「メロンバス亭」の写真を知らない方が見ると「う~ん、一番右の人が社長じゃないん?」といった印象を受けていると思うが、それは極めて惜しい認識だといえる。確かにパッと見では、大半の人が右端のオジサンが社長っぽく映るかも知れない。 が!一番右端の彼は、長崎で一番誠実な不動屋さんとして、その道で知られているクマさんこと小野訓(さとし)である。 彼自身のセルフコントロールにより、四捨五入するとクマのような印象をあえて醸し出しているが、実は飛べるクマなのでもある。その上、彼はお客様視点で仕事ができる人。 もし、あなたがマイホームを建てる前提で、先ず土地探しで頼れる人をお探しなら、飛べるクマである小野訓を訪ねてみることを強くお勧めする。彼ほど何事に対しても真摯な人は、ここ長崎にはそれほどいないはずだ。