工務店スタッフブログ

土地の価格査定② ~不動産豆知識3~

再開!

見学会があったり、土地セミナーがあったので、めちゃめちゃ間が空きましたが、土地の価格査定の続きです。
興味があれば、いや、興味がなくても過去のブログを読み返してください!

土地の価格査定①~不動産豆知識3~

おさらいすると…

土地の価格査定というのは、「いくらなら土地が売れるか」を検討する事でしたね。
土地の価格には「定価」がないので、色々な公共機関が提示している価格を基準にして算出することになるんだよ。
それの一つ目が、「公示価格」ってやつです。

ってところまでお伝えしました。

では、続きの始まり、始まり~!

都道府県地価調査

都道府県地価調査ってのはね、各都道府県が、基準となる地点(標準地)を決めて、毎年7月1日時点での1㎡当たりの価格を公表している価格のことなんですね。

ほとんど公示価格と一緒でしょ。
そうなんです、公示価格ってのは国土交通省が、都道府県地価調査ってのは各都道府県が公表している基準値の土地価格のことなんです。

簡単にいうと、国土交通省(国)が細かいとこまで調査できないので、都道府県が国より、もうちょっと細かく価格を公表してやろうってことなんです。

ちなみに、都道府県地価調査って長くて舌を噛んじゃうので、単に「基準地価」って呼ぶこともあるんだよ。

この、都道府県地価調査ってのも公示価格と一緒で、非常に重要な土地の価格査定の基準になりますね。
なんて言っても、公共機関の発表やから!

 

路線価

路線価にはね、二種類あって「相続税路線価」と「固定資産税路線価」ってのがあるんだよ。

相続税路線価ってのはね、国税庁が相続税や贈与税なんかの課税算定に使う基準なんだよ。
固定資産税路線価ってのはね、総務省が固定資産税の課税算定に使う基準として決めています。

これら「路線価」ってのはね、文字通り道路に価格が決められてて、その道路と土地の関係性から価格を算出していくって方法なんですよ。

あとね、相続税路線価ってのは公示価格の8割を水準としててね、固定資産税路線価ってのは公示価格の7割を水準に決められているんだよ。

こんな風に、公示価格より少しだけ税金をまけてまっせ!って表してるんですね。

実務的には

「地価公示」
「基準地価(都道府県地価調査)」
「相続税路線価」
「固定資産税路線価」
これら四種類の公的評価の価格を基準として、土地の価格の査定を行います。
それとね、これら四種類はインターネットで誰でも見れるようになってるんだよ。

何度も書くけど、土地価格には「定価」がないので、このような公的機関が公表している価格が重要視されるんですね。

でもね、その地区独特の「相場」ってのがあるのも事実なんです。
なので、四種類の公的評価価格だけやなくて、価格査定をしたい土地の近隣の成約価格ってのも非常に重要になってくるんですね。

成約価格ってのは、売買取引された価格ってことです。実際に売買された価格ってことですね。

これらを比較したりしながら、対象地の価格の査定を行うんですね。
比較ってのは、売買された土地は段差があるけど、価格査定したい土地には段差がないので、売買された土地より少し高くても当然だね!
って感じで、価格査定をしていくことになるんだよ。

こんな風に比較しながら検討していくことが一般的なんやけど、まれに参考となる基準がなかったりするんですよ。
ちょ~田舎の方とかね。
そんな時は、売主さんの売りたい価格、つまり言い値が、売出価格となることが多いです。

まとめ

こんな風にね、土地の価格ってのは、基準があるようでないんです。
これが「定価」がなくて「相場」があるってことなんですね。

売主さんにとっても、買主さんにとっても「相場」ってのは、非常に大切なものなんですが、これを決めるのが非常に難しいんだよ。
って愚痴になっちゃいました。

う~ん…
なんか、ブツ切りでブログの下書きをしてたから、まとまりがなくなっちゃった。

とにかく!
価格査定ってのは、非常に難しいんやけど、色々な基準となるものを基に算出してます。
ってことです。
そして、当然ココトチに依頼してくださった時には、基準となるものも全て説明いたします。

ってことで覚えといてくださいな。

小野訓

土地アドバイザー 小野訓

喜々津ホームホームページの「メロンバス亭」の写真を知らない方が見ると「う~ん、一番右の人が社長じゃないん?」といった印象を受けていると思うが、それは極めて惜しい認識だといえる。確かにパッと見では、大半の人が右端のオジサンが社長っぽく映るかも知れない。 が!一番右端の彼は、長崎で一番誠実な不動屋さんとして、その道で知られているクマさんこと小野訓(さとし)である。 彼自身のセルフコントロールにより、四捨五入するとクマのような印象をあえて醸し出しているが、実は飛べるクマなのでもある。その上、彼はお客様視点で仕事ができる人。 もし、あなたがマイホームを建てる前提で、先ず土地探しで頼れる人をお探しなら、飛べるクマである小野訓を訪ねてみることを強くお勧めする。彼ほど何事に対しても真摯な人は、ここ長崎にはそれほどいないはずだ。