工務店スタッフブログ

不動産の登記(土地)② ~不動産豆知識2~

結構、重要なんだよ

今回も、前回の続きで土地の登記についてお伝えしたいと思います。
そうそう!
土地の登記の事を知って何になるの?って感じている方もいらっしゃると思います。

実はですね土地の登記のこと、そして、後日伝えようと思っている建物の登記のことを、何となくでも理解しておくことは、注文住宅を建てる上で非常に役に立つことがあるんです。

例えばね、注文住宅を建てるので土地を買おう!
ってことになった時なんかに、その土地についての性質を調べる事ができます。
もともと、どんな土地で、どのように人から人へ渡っていったか。なんてことですね。

建物の登記でいうと、建物登記をすることで初めて、所有権が認められるんですね。
(ちょっと大雑把ですけど…)
せっかく注文住宅でお家を建てたのに、登記ができないと、お金も借りられないんですよ。

登記ってのは、土地の購入による所有権移転や、新築建造時の登記ってのは、絶対に必要!
ってことで頭に入れておいてください。
登記をちゃんとしてないと、先々でお金を借りる時や相続をする時なんかに非常に困ります!

つまり、登記の知識がないと、いざって時に困っちゃうってことなんです!

で、本題「地番」の続き

土地の登記ってのは「所在」・「地番」・「地目」・「地積」ってのと、所有権などの権利に関する情報が記録されています。

その中で「地番」を付けるルールってのを前回お伝えしました。
で、今回は続きとして、地番の一番ややこしいところをお伝えしますね。

登記上の「地番」ってのと、住所の「地番」ってのは、全然違うもんなんだよ。
ってことなんです。
登記上の「地番」ってのは、土地の区画一つ一つにあるんですね。
でもね、住所の「地番」ってのは、土地の区画に関係なく付いてるんですよ。

意外と知らないでしょ?

土地の登記ってのは法務局が管理していますが、住所ってのは役所が管理しています。
まず、ここが違いますね。
同じハンバーガーでも、モスバーガーとマクドナルドの物が…
う~ん…全然違うな…忘れてください。

住所の地番

登記の「地番」ってのは、最初はね税金を取るためにできました。
ずっと昔の話やから、税金やなくて年貢って事なんやけど。

つまり、土地の用途や広さに応じて、所有者さんに税金を払ってもらうためにできたんですね。
だから一つ一つに、違う番号が振ってあって、用途や地積、所有者さんの情報が記録されてるんですね。
広い土地やのに税金が安かったり、山林と宅地とで税金が一緒やったりすると、不公平が発生しますもんね。

それに対して、住所の「地番」ってのは、建物に訪ねやすいようにできたんですよ。
大きな一つの土地に、何戸も建物が建ってることってありますね。
こんな時に、登記の「地番」で管理してると、その土地にある建物は全部一緒の住所になっちゃうでしょう。
なので、住所の「地番」ってのは、建物ごとに付けたんですね。
「地番」って言うより、「建物番号」って感じなんですね。

ちなみに、他の意味での「建物番号」ってのあるんですよ。
この辺は、いずれお伝えしましょう。

こんな風に、登記の「地番」と、住所の「地番」ってのは、成り立ちから用途まで違うってことなんですね。

なのに!

住所の「地番」のことを、正式には「住居表示」って言います。
ね、「住居」ってなってるでしょ。つまり、「住まい」に番号が付いてるんです。

でもね、この住居表示を付けるってのは、すんごい時間がかかるし、面倒くさいんです。
だって、建物って昔々からいっぱい建ってるでしょ。
だから、日本中全部「住居表示」にしたいんやけど、間に合わないんですね。

で、「住居表示」が間に合ってない所では、登記の「地番」を使って「住所」としてるんですね。
なので、「地番」ってのが、をややこしくなっちゃうんです。

ちょっとは、「地番」ってのが理解できたでしょうか?
ブログを書いていても、わかりにくいですもんね…

あっ!そうそう!
住所の「地番」である「住居表示」ってのは、建物につけるので、公園や駐車場には、「住居表示」ってないんですよ~!
つまり、一般的な住所ってのは?ってことになります。

次は「地目」

「地目」ってのは、土地の用途のことです。
つまり、どんな土地かってことですね。

これはね、不動産登記法って法律で決まってるんだよ。
「宅地」・「畑」・「田」・「山林」・「雑種地」・「公衆用道路」・・・・・って感じで、全部で23種類あるんだよ。
確か23個だったと思うんやけど…

「地目」のことでね、注文住宅で家を建てようって考えてる人にとって一番関係するのは、「宅地」・「畑」・「田」の三種類やと思います。

「宅地」ってのは文字通り、建物の敷地のことですね、「畑」や「田」も文字通りです。
「畑」「田」ってのは農地ですよね。
この農地ってのに「地目」がなってると、邪魔くさいんです。

地目が、「畑」・「田」である農地の場合はね、お家を建てるためには農地転用の許可(届)を貰わないとダメなんです!
これはね、勝手に農地をバンバン壊されちゃ日本がもたねぇよ!ってことなんですね。

時間も費用もかかっちゃう

この農地転用許可(届)申請ってのはね、だいたい一ヶ月から一か月半ぐらいかかります。
当然、この申請をするにも色々な図書が必要なので、手続費用ってのもかかりますね。

こんな風に、この土地が欲しい!
って思った時は、「地目」にも注目しないとダメなんですね。
注文住宅を建てる土地が農地の場合は、土地の代金の他に、必ず農地転用許可(届)費用が必要ってことになるんですね。
意外と盲点ですよ!

ちなみに、農地転用許可(届)←の届けってのは、市街化区域内の農地の場合は、許可を貰うんやなくて、届け出ればいいよ。
ってことになってます。

相変わらず

文章が長いな…
この調子やと、しばらく土地の登記についてですね…

ちょっと、次回は感じを変えるかも!
やっぱり、変えないかも!

小野訓

土地アドバイザー 小野訓

喜々津ホームホームページの「メロンバス亭」の写真を知らない方が見ると「う~ん、一番右の人が社長じゃないん?」といった印象を受けていると思うが、それは極めて惜しい認識だといえる。確かにパッと見では、大半の人が右端のオジサンが社長っぽく映るかも知れない。 が!一番右端の彼は、長崎で一番誠実な不動屋さんとして、その道で知られているクマさんこと小野訓(さとし)である。 彼自身のセルフコントロールにより、四捨五入するとクマのような印象をあえて醸し出しているが、実は飛べるクマなのでもある。その上、彼はお客様視点で仕事ができる人。 もし、あなたがマイホームを建てる前提で、先ず土地探しで頼れる人をお探しなら、飛べるクマである小野訓を訪ねてみることを強くお勧めする。彼ほど何事に対しても真摯な人は、ここ長崎にはそれほどいないはずだ。

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